マンション価格
平成18年、広島市中区に新築されたマンションの概要
14階建、全部で約40戸
建築費は資材高騰前のものであり、また土地取得価格も路線価を下回っていたため、専有面積当たりの土地・建物原価は74万円/坪。
土地 建物 有効率
(14.6万/１種＋46.6万/坪）÷82.7％≒74万/坪
この原価に粗利（諸経費、金利、利潤等）35％、金額にして約2億5千万円が上乗せされ販売されています。
平均分譲単価
74万/坪×1.35≒100万/坪
最も小さい３LDK７３㎡（22坪）の標準価格は2,200万円
100万/坪×22坪＝2200万
では、現時点で建てるとしたら、分譲価格はいくらになるでしょうか。
土地は路線価を採用します。
（20.5万/１種＋60万/坪）÷82.7％≒97万/坪
97万/坪×1.35≒130万/坪
130万/坪×22坪＝2,860万
平成21年6月時点では、建築資材が高騰しており、土地を路線価以上でしか買えないとするなら、新規分譲マンション価格は
３割程度高くなります。
もっとも今、景気が悪く、雇用不安がある中、マンションを売りきろうとするなら、２５００万円までに抑えなければならないでしょう。
建築費、粗利益率を抑えるのは限界があるため、土地の取得費を抑えるしかありません。
５階Bタイプ価格＝100として各階部屋の価格を表にしたものです。
| 階数 |
Ａタイプ |
Ｂタイプ |
Ｃタイプ |
| 14 |
119.2 |
113 |
115.6 |
| 13 |
118 |
111.6 |
114.3 |
| 12 |
116.8 |
110.1 |
113 |
| 11 |
115.6 |
108.7 |
111.7 |
| 10 |
114.3 |
107.2 |
110.4 |
| 9 |
113.1 |
105.8 |
109.1 |
| 8 |
111.9 |
104.3 |
107.9 |
| 7 |
110.8 |
102.9 |
106.6 |
| 6 |
109.5 |
101.4 |
105.3 |
| 5 |
108.3 |
100 |
104 |
| 4 |
105.5 |
98.5 |
102.7 |
| 3 |
102.3 |
96.8 |
101 |
| 2 |
98.2 |
93.6 |
98.5 |
中古マンション
かつて、２００５～２００６年にわたる広島市中区の中古マンション１０５件を統計学の手法を使って分析しました。
１０５件の平均価格は、１５６０万円、平均面積６６．７㎡、平均単価は７４．５万、平均築年数は１６．６年でした。
その結果、価格の説明要因として、次の４つが得られました。
１種当たり土地単価（新築マンション価格を参照）、全体建物の階数（建築費に影響）、建物築年数、住環境（土地価格だけでは説明できない部分がある）
建物の築年数の偏回帰係数は０．９６６０と年率約３％経年減価しています。新築マンション価格の下落を反映したものと推測されます。
つまり、中古マンション価格は、その時その時の新築マンション価格との相関関係において価格形成されるので、その点を十分に考慮する必要があります。