マンション建替え
マンション建て替えをする際には、余剰容積率がポイントとなります。
容積率とは、土地に対して最大限許容される建物の延べ床面積の割合で、建替え後のマンションの一部を住民以外の第三者に
売却することで、その代金を建築費用に充てます。
当事務所では、無料で簡易判定を行っておりますのでご利用ください。
広島のマンション建替えの実績
当事務所の鑑定士は、２００８年に、中四国初となる広島市のマンション建て替え円滑化法によるマンション建て替え事業
に関わらせて頂きました。
このマンション建て替えが成功した秘訣は、いくつか理由がありますが、経済的な理由としては、余剰容積率が大きかった点に
あります。
当該マンションは、実際の使用容積率が基準容積率を相当下回っていました。
このため、余った容積率をデベロッパーに売却することで、現区分所有者の自己負担額が１０００万円超で済んだのです。
なお、全員が新しいマンションに移ったわけではありませんが、建て替えには全員同意されました。
検討し始めてから１０年近くかけ、全員合意まで粘り強く協議したことも成功の大きな理由でしょう。
マンション建替え円滑化法
マンション建て替えは、区分所有者の５分の４の議決で可能です。（区分所有法６２条）
マンション建て替え円滑化法は、このマンション建て替えを支援するものですが、その大きな柱の一つが組合を事業主体にすることを認めた点です。
建替えに反対する区分所有者の権利の買い取りも組合が行使できるようになり、建て替えがより促進されることが期待されます。
円滑化法のもう一つ大きな利点は、都市再開発法の権利変換手続きを採用した点です。
これにより、一括同意をえ、一括して従前の権利関係を従後資産に移転することができるようになりました。
築３０年を超えるマンションが増えてきています。これらは、旧耐震基準によるもので、耐震補強するか、建て替えるべきものです。
しかしながら、それは進んでいません。
その大きな理由は、これらのマンションでは、区分所有者の高齢化が進んでいるため、新たな資金調達が困難だったり、建て替えのインセンティブが働かないからです。
転出された方のマンション価格も問題となりますが、基本的には、建て替えですから、更地価格から建物取り壊し費用を控除し、土地持分割合で配分した価格が基準となります。
新築マンション価格は、階層・位置によって価格が異なりますが、経年によって格差は小さくなりますし、多数の利害関係者の合意形成という点で、格差を付けるのは難しいでしょう。