地代・家賃
不動産賃料とは
①一定期間、不動産を使用収益することの対価
②土地の使用収益の対価である地代と、土地及び建物の使用収益の対価である家賃とに区別される。
③新たなる賃貸借契約時における新規賃料と、賃料改定時における継続賃料との区分が重要。
実質賃料と支払賃料
意義
実質賃料→不動産の使用収益に対する、すべての経済的対価を言い、
支払賃料→各支払時期に支払われる賃料のこと。
両者の関係
※一時金の授受がない時
実質賃料＝支払賃料
※一時金の授受がある時
実質賃料＝支払賃料＋（預り金的性格の一時金の運用益＋賃料の前払い的性格の一時金の運用益及び償却額）
例１
月額賃料：１０万円
敷金：３か月
敷金運用益：年利２％
月額支払賃料＝Ｙとすると、
Ｙ＋Ｙ×２％÷１２月＝１０万円
∴Ｙ≒９９，５００円
何故、敷金の運用益を控除するのか
敷金は賃借人の債務不履行がなければ契約終了時に返還される、預り金的性格の一時金。但し、無利息にて返還される。
従って、預けた方としては、その間、運用できないし、他方、預けられた方は運用できるので、敷金運用益は不動産を使用収益することの対価として実質賃料を構成する。しかし、各支払い時期に支払う賃料ではないから、支払賃料は実質賃料から敷金運用益を控除して求めることになるのです。